EL FIDEICOMISO:
Instrumento legal idóneo para los extranjeros inversionistas en
bienes raíces en México.
La legislación Mexicana permite a los extranjeros adquirir los
derechos de uso, goce, disfrute y explotación de bienes raíces
ubicados en las costas y fronteras de México, conocida como la "Zona
Restringida", a través de Contratos de Fideicomiso, que es el medio
legal idóneo para los extranjeros interesados en invertir en bienes
raíces para fines tanto residenciales como comerciales o
industriales, de adquirir los derechos y obligaciones sobre estas
propiedades.
¿Qué es el FIDUCIARIO?
En México, es una institución Bancaria como por ejemplo HSBC,
Banamex, Banorte, etc. Autorizada para operar como FIDUCIARIO,
celebrar y administrar contratos de fideicomiso, en este caso será
quien reciba y conserve la titularidad del inmueble durante la
vigencia del fideicomiso, y cuenta con las facultades necesarias
para la consecución y cumplimientos de los fines establecidos en el
contrato de fideicomiso.
¿Qué características tiene un FIDEICOMISO?
En la escritura del fideicomiso el vendedor (propietario del
inmueble) en su carácter de fideicomitente aporta de manera
irrevocable y sin reservarse ningún derecho al fiduciario la
propiedad del inmueble libre de gravámenes y al corriente en todos
los pagos inherentes al mismo, designando al inversionista
extranjero (comprador) como Fideicomisario, titular único de los
derechos de uso y aprovechamiento del inmueble durante todo el plazo
de vigencia del fideicomiso.
El efecto legal de el fideicomiso es que toda vez que como
extranjeros no puede adquirir el dominio directo sobre inmuebles
ubicados dentro de la "Zona Restringida" (50 Km. a lo largo de las
costas y 100 Km. en las fronteras) Los bancos al amparo del permiso
que para tal efecto le otorgue la Secretaria de Relaciones
Exteriores, reciba y conserve la titularidad del inmueble
otorgándole al Fideicomisario (inversionista extranjero) los
derechos de uso y aprovechamiento del mismo, sin concederles
derechos reales conforme a lo establecido en el Articulo 27 de la
Constitución, teniendo el fideicomisario todos los derechos y
obligaciones sobre dicho inmueble, es tener el 100% de los derechos
en el contrato cuyo patrimonio es un inmueble.
¿Qué requisitos son necesarios para constituir el FIDEICOMISO?
El vendedor, el comprador (inversionista extranjero) y el Agente
Inmobiliario, deberán proveer a la Institución Bancaria la siguiente
documentación:
a) DEL INMUEBLE: Copia de Escritura o titulo de propiedad
debidamente inscrito en el Registro Publico de la Propiedad,
certificado de libertad de gravamen, avaluó reciente.
b) DEL VENDEDOR: (PROPIETARIO ORIGINAL DEL INMUEBLE) Copias de su
identificación, comprobante de domicilio y cedula Fiscal (RFC), si
es persona moral: copia del acta constitutiva, Poderes de los
Representantes Legales, Identificación de los Representantes
Legales, comprobante de domicilio de la empresa y cedula de
identificación fiscal de la empresa.
c) DEL COMPRADOR: Copia de identificación oficial (Pasaporte, FM2,
FM3), comprobante de domicilio (puede ser también licencia de
conducir) carta de designación de sus sustitutos para el caso de
fallecimiento.
d) El precio acordado de la compraventa el inmueble.
e) Formularios internos de la Institución Fiduciaria.
Una vez recibida toda la documentación antes mencionada, la
Institución tramitara ante la Secretaria de Relaciones Exteriores el
permiso para la constitución del fideicomiso en beneficio del
inversionista extranjero, al recibir el permiso se procederá a la
formalización del contrato ante el Notario Publico designado por las
partes (Los Notarios Públicos en México son Abogados autorizados por
el Gobierno e investidos de fe publica para formalizar en su
protocolo las transacciones derivadas de la transferencia de
propiedades como es el caso del Fideicomiso), una vez firmada la
escritura publica que contiene el fideicomiso el Notario le envía
para su inscripción ante el Registro Publico de la Propiedad y el
Fiduciario ante el Registro Nacional de Inversión Extranjera.
¿Qué derechos y obligaciones adquieres los FIDEICOMISARIOS?
Como Fideicomisario, el inversionista extranjero tendrá la posesión, el uso, goce, disfrute y aprovechamiento del inmueble, es decir, podrá vivir en el, hacerle mejoras y modificaciones, rentarlo, otorgarlo como garantía, venderlo, donarlo o transferir sus derechos de fideicomisario a otro extranjero, dando siempre aviso al Fiduciario. Toda cesión de derechos de fideicomisario, venta u otorgamiento de garantía deberá otorgarse ante Notario Público en México, debiendo cubrirse todos los gastos, derechos e impuestos que implique la transacción realizada. Así mismo el Fideicomisario tendrá a su cargo el pago de impuestos, derechos, servicios, inherentes al inmueble y al fideicomiso.
¿Qué tarifas cobra el FIDUCIARIO por sus servicios?
Cobran una tarifa por aceptación del cargo fiduciario como un mínimo
de $ 350 dólares mas 10% del Impuesto al Valor Agregado (*IVA) pago
único a la firma de la escritura publica, y un pago anual calculado
en base al valor del inmueble con un mínimo de $ 400 dólares mas 10%
del * IVA pagadero por anualidades anticipadas
*El IVA se calcula al 10% en Zonas Fronteriza únicamente, en el
resto del país es del 15%
¿Qué sucede si el FIDEICOMISARIO fallece durante la vigencia del
Fideicomiso?
El fiduciario reconocerá como nuevos FIDEICOMISARIOS a la o las personas que el fideicomisario fallecido hubiera designado como sus sustitutos durante la vigencia del fideicomiso, en el entendido de que los últimos nombrados serán los reconocidos por el fiduciario, quienes tendrán durante el resto de la vigencia del fideicomiso todos los derechos y obligaciones que en su momento correspondieron al fideicomisario fallecido. Mediante esta designación de fideicomisarios sustitutos, sus herederos no requerirán seguir un juicio antes las Autoridades Mexicanas para ser reconocidos como tales, pero será su obligación identificarse plenamente como los fideicomisarios sustitutos designado y acreditar ante el fiduciario el fallecimiento del Fideicomisario, mediante la exhibición del Acta de Defunción correspondiente (debidamente traducida al español si consta en algún otro idioma, certificada y apostillada), La institución siguiendo las instrucciones escritas para tal efecto girara instrucciones a su vez al Notario Publico designado para que protocolice dichos documentos y se proceda a registrar a los nuevos titulares de los derechos de fideicomisario ante las autoridades correspondientes.
¿Qué sucede al vencimiento del permiso otorgado por la Secretaria
de Relaciones Exteriores?
El 27 de diciembre de 1993 se promulgo la Nueva Ley que regula la
Inversión Extranjera en México que en su Artículo 13 establece la
posibilidad de prorrogar o renovar los permisos otorgados por la
Secretaria de Relaciones Exteriores para la constitución de
fideicomisos en "Zona Restringida" al vencimiento de su plazo.
Así mismo se establece la posibilidad de constituir un nuevo
fideicomiso por un plazo de 50 años cuando los fideicomisarios sean
distintos a los del fideicomiso original.
Si tiene alguna otra duda o pregunta al respecto lo canalizamos con
todo gusto a la Institución Fiduciaria de su preferencia.